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10年暴涨10倍真相:万科、恒大、碧桂园 谁在推高房价?

2018-05-16 21:49编辑:阜阳新闻网人气:


  1、全国均价的走势接近一条平滑向上的直线;

  2、万科、保利和中海则在销售均价上一直领跑;

  3、恒大碧桂园由于战略布局的差异,销售均价稍显落后,但近两年有加速追赶之势。

  直观感受上,万科、保利、中海与全国商品住宅均价走势吻合度最高,而这三家房企作为高房价的代表,今年上半年,万科住宅均价14834元/平、保利13909元/平、中海14364元/平(已换算为人民币,剔除港澳地区地产)。

  还有一个数据值得关注,今年上半年全国商品住宅销售金额4.93万亿元,这五大房企的市场占有率分别是,万科5.62%、恒大4.95%、碧桂园5.86%、保利2.97%、中海2.27%。

  从数据上看,虽然恒大和碧桂园规模高居前列,但由于定位和战略布局的差异,其销售均价与万科、保利、中海差距较大。

  而要具体分析,房企巨头在这10年对房价的推动作用,对比或许是最直观的方式。

  万科VS保利

  先来看看万科跟保利,这两家房企的定位均是中小型普通商品住房,布局区域也都是聚焦在珠三角、长三角、京津翼城市经济圈。截止目前,万科已经在国内65个城市布局,保利是68个。

  两者定位相似,布局相似,而且长时间销售均价也是相差无几。

  1、2006年-2007年,一线房企刚开始冒头的时候,万科与保利在销售均价上起点基本持平;

  2、2008年-2010年,,受金融危机影响,房地产行业进入调整阶段,全国房价下跌,保利的销售均价增幅放缓,而万科的销售均价仍旧直线上扬;

  3、保利直到2011年才迎头赶上,近几年已基本持平;

  4、今年上半年,万科有再次拉开销售均价的趋势,销售均价也创记录地拉高至14834元/平。

  从规模上来看,万科每年的销售面积均在保利之上,且有逐渐拉大的迹象。

  此外,在过去一些年中,保利为了扩大规模,拿了不少高价地,成本高于万科。

  最新数据显示,今年1-8月,万科拿地1549万平方米,总金额917亿元,均价5920元/平;反观保利,拿了1231万平方米,总金额791亿元,均价达到6426元/平。

  如果要下一个简单的结论:那就是万科更大的规模,更低的土地成本,但销售均价上,万科一直领先。

  万科VS中海

  再来看看万科跟中海。两者在定位上有明显偏差,中海定位在高端住宅,从其城市分布能明显看出来。

  虽然中海也在53个主要城市中有所布局,但其中包括常州、赣州、吉林等19个二三线城市均是由中海宏洋在营运。剔除这些后,中海地产布局34个城市,仅有万科与保利的一半左右。

  所以也很好理解,中海在今年1-8月以529亿元拿地586万平方米,均价高达9027元/平方米。

  上表中能看到中海历年的销售均价与万科互有高低。定位不尽相同,万科却能在价格上常常超过中海:

  1、中国海外发展(00688.HK)2010年收购中海宏洋(主打三四线城市)后,一定程度拉低了中海地产的均价,但这种影响其实并不大,毕竟2016年中海宏洋只有240亿元,只占中海整体销售额的十分之一;

  2、和保利地产一样,中海地产作为国企,除逐利外,还须顾及社会影响,虽产品定位、土地成本等刚性指标上高于万科,但定价不一定高于万科;

(来源:网络整理)

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